Nieruchomość na rynku wtórnym – nie taki diabeł straszny.


Nieruchomość na rynku wtórnym – nie taki diabeł straszny.


Poproszona o komentarz do potężnej dawki informacji praktycznych wprost od architekta z siostrzanego bloga – piszę dziś o tym, jak dobrze przygotować się do zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Kupujemy mieszkanie używane, a więc powinniśmy dobrze zbadać, kto poprzednio nim władał i na jakich zasadach. W tym celu najlepiej – na chwilę – wcielić się w rolę detektywów. Będziemy badać dokumenty, a z nich powinniśmy dowiedzieć się, jaka była historia naszej nieruchomości.
  1. Księgi wieczyste
Przede wszystkim musimy znać numer księgi prowadzonej dla naszej przyszłej nieruchomości. Na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html możemy następnie przejrzeć treść ksiąg. Zwracamy uwagę na kwestie następujące:
  • Kto jest wpisany jako właściciel nieruchomości (również, czy jest to osoba fizyczna czy osoba prawna/jednostka organizacyjna)
  • Czy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności
  • Czy do księgi są wpisane jakiekolwiek roszczenia osób trzecich
  • Czy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka, że wobec nieruchomości prowadzone jest postępowanie egzekucyjne
  • Czy do księgi wieczystej wpisane zostały jakiekolwiek hipoteki
  • Czy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka o prawie pierwokupu
  • Czy poprzednim właścicielem był Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego
  • Czy wcześniejszym przed Skarbem Państwa właścicielem zbywanej nieruchomości była osoba pozbawiona prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r.
  • Czy w księdze wieczystej została wpisana wzmianka o wpisaniu zabytku nieruchomego do rejestru.
Jeśli chodzi o większość z tych kwestii, odpowiedź na nie na podstawie wpisów nie powinna nastręczać trudności, również negatywny wynik badania będzie jasny. Nieruchomość kupujemy od jej jedynego właściciela lub od wszystkich współwłaścicieli, bez ograniczeń i obciążeń. Co do informacji odnośnie do prawa pierwokupu i kwestii właścicielskich Skarbu Państwa – problem może powstać w przypadku (stosunkowo rzadko spotykanych) roszczeń reprywatyzacyjnych. W takim razie należałoby pogłębić badanie historyczne dotyczące nieruchomości.
Warto przyjrzeć się również podstawie nabycia nieruchomości przez zbywającego właściciela. Unikniemy w ten sposób dalszych niespodzianek. Uważajmy na przykład, czy podstawą nabycia nieruchomości nie jest umowa dożywocia. Jest to dość popularna forma zbywania mieszkań w kamienicach: najczęściej starsza osoba umawia się z kimś, że przenosi na niego własność nieruchomości (zwykle na osobę młodszą) w zamian za prawo dożywotnego dalszego zamieszkiwania w tej nieruchomości oraz dostarczanie (przez nabywcę) środków utrzymania. Umowa dożywocia zawierana jest przed notariuszem, jednak dopiero od 1991 r. podlega obowiązkowemu ujawnieniu w księgach wieczystych. Istnieje więc ryzyko, że kupimy mieszkanie w kamienicy z (dożywotnią) wkładką sprzed 1991 r., a tego chcielibyśmy chyba uniknąć. W przypadku stwierdzenia, że jednak nieruchomość nabyto na podstawie takiej umowy, sprawdźmy, czy dożywotnik żyje. Jeśli tak, raczej rezygnujemy z zakupu, chyba, że jesteśmy tak otwarci na nowe znajomości, a przyszłe nasze mieszkanie tak ogromne, że jeden obcy lokator więcej nie sprawi nam różnicy.
  1. Inne ewidencje i rejestry
Dobrze dowiedzieć się, czy na terenie, na którym znajduje się nieruchomość przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub czy rozpoczęto postepowanie dotyczące uchwalenia takiego planu. Dalej, czy nieruchomość znajduje się w obszarze, wobec którego w miejscowym planie ustalono ochronę (zgodnie z ustawą o ochronie zabytków). Jest to istotne, ponieważ jeśli nieruchomość znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej – konserwator będzie miał nadzór nad wszelkimi pracami prowadzonymi w obrębie elewacji, dachu i innymi zewnętrznymi elementami budynku (również okna). W przypadku wpisu do rejestru zabytków, co powinno być ujawnione w księdze wieczystej, niezbędne będzie konsultowanie z konserwatorem każdej zmiany w tzw. substancji lokalu, co znacznie utrudnić może najmniejszy nawet remont. Z planu zagospodarowania przestrzennego możemy też dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie nieruchomości znajdujących się w pobliżu naszej nieruchomości.
W przypadku, gdy w obrębie nieruchomości prowadzone były jakieś prace remontowe, warto też przeanalizować legalność procesu budowy – pozwoleń na budowę i pozwoleń na użytkowanie.
Gdyby okazało się, że przedmiotem nabycia ma być również prawo użytkowania wieczystego, sprawdźmy, na jaki okres zostało ustanowione i kiedy okres ten upływa. Dowiedzmy się koniecznie, w jakiej wysokości została ustalona opłata roczna w związku z użytkowaniem wieczystym, czy nie została również ustalona opłata dodatkowa; czy wszystkie dotychczasowe opłaty zostały wniesione w terminie.
Kiedy już przeprowadzimy powyższe badanie i wyjdzie nam, że jesteśmy przekonani co do przedmiotu nabycia, przed zawarciem umowy sprzedaży poprośmy zbywców o przedstawienie aktualnego zaświadczenia z ZUS i Urzędu Skarbowego (nie starsze niż 3 dni), że zbywcy nie zalegają z zapłatą podatków ani opłacanych składkach (jeśli zbywca jest przedsiębiorcą). W przypadku, gdy nieruchomość nabywamy od osoby pozostającej w związku małżeńskim, warto również poznać treść ewentualnej umowy majątkowej małżeńskiej. Dzięki temu będziemy mieć pewność co do zakresu uprawnień majątkowych zbywcy.
Najlepiej, przystępując do zawarcia umowy, znajdźmy dobrego, „swojego” notariusza, do którego będziemy mieć zaufanie. Najpewniej to my, jako nabywcy, będziemy pokrywać koszty aktu notarialnego, więc nam przypada wybór kancelarii notarialnej. Nie bójmy się wcześniej umówić na spotkanie z notariuszem, poprosić go o przygotowanie umowy z wszelkimi zabezpieczeniami. Możemy poprosić również o przedstawienie nam projektu takiej umowy (np. przesłanie go drogą elektroniczną), a następnie nie bójmy się zadać pytania. W końcu to o naszą przyszłość chodzi, o miejsce, w którym spędzimy znaczną część życia – przygotujmy je dla siebie bez zbędnego stresu. 



Jak wygrać sprawę sądową?


Nie trzeba być wybitnym filozofem by stwierdzić, tylko trochę upraszczając temat, że wygranych jest zaledwie 50% spraw sądowych. To jasne, bo jedna strona „wygrywa” druga zaś „przegrywa”. Chodzi raczej o to, by znajdować się po tej bardziej zadowolonej stronie J.

Złotej recepty nie ma, to pewne. Jedną rzecz mogę jednak powiedzieć z przekonaniem. ZANIM rozpoczniemy sprawę, warto ocenić realne szanse powodzenia i przeprowadzić własny „rachunek zysków i strat”. A w spór wdawać się tylko z pewnością własnych racji.  Mając dobre przygotowanie – prawidłową analizę prawną naszej sytuacji – walczymy do końca. Dzięki temu właśnie przygotowaniu, unikniemy frustrujących dylematów na każdym z kolejnych etapów postępowania. Czy zaskarżać niepomyślne rozstrzygnięcie? Jeśli na etapie pozwu byliśmy dobrze przygotowani, odpowiedź jest oczywista. Wyższa instancja powinna podzielić nasze poglądy.

Takie mądre teorie nosiłam w sobie i przekonywałam do nich klientów. Aż tu, proszę Państwa, zdarzyło się, że sama stałam się uczestnikiem postępowania sądowego. Nie będę zanudzać tematem sporu, dość, że doszłam jakiś czas temu do wniosku, że ZUS potraktował mnie jako przedsiębiorcę stanowczo zbyt arogancko.  Oraz że nie miał racji.

Wobec takiej diagnozy – skierowałam sprawę do sądu. Nie traktowałam tego postępowania zbyt priorytetowo, nie była to też wielka sprawa. Niestety nadmiar obowiązków nie pozwolił mi być na posiedzeniu przed Sądem Okręgowym. Sąd wydał niepomyślny wyrok. Wszystko zostało wyczerpująco wyjaśnione, poparte licznymi przykładami wykazującymi prawidłowość postępowania ZUSu. Pomyślałam tylko, że jeśli nie napiszę apelacji, to będzie oznaczać, że ZMARNOWAŁAM sporo czasu, analizując sprawę po raz pierwszy, przed wniesieniem odwołania. Brak konsekwencji byłby też z pewnością niezgodny z moimi teoriami. Wróciłam do dawnej analizy i okazało się, że jednak w rozumowaniu sądu są luki. Pomimo braku entuzjazmu, napisałam apelację, a w minionym tygodniu odbyło się posiedzenie w sprawie apelacyjnej.
Toga adwokacka, źródło: www.rp.pl, Fotorzepa fot.
 

Pozwolę sobie napisać, że wizyta w sądzie bez togi, we własnej sprawie (na której mi przecież tak bardzo nie zależało), była dla mnie osobiście potwornie stresująca! Naprawdę zupełnie nie wiem dlaczego, nagle przed drzwiami sali poczułam się jak młódka przed strasznym jakimś egzaminem. Pewnie mądry psycholog wyjaśniłby, skąd ten stres, bo zwykle nie jest mnie tak łatwo przestraszyć. Kiedyś rozmawiałam z sędzią, która była świadkiem w sprawie sądowej i opowiadała, jakie to dla niej przeżycie było, a ja zastanawiałam się, o co kobiecie chodzi. Teraz już wiem. Jeśli czytają mnie koledzy z branży, uwierzcie kochani, jeśli przydarzy się taka konieczność w przyszłości, idę z pełnomocnikiem J.

Ale wracając do sprawy. Po tak długim czasie, mimo niepomyślnych wcześniejszych stanowisk, zupełnie zresztą rzeczowo uzasadnianych, ostatecznie Sąd przyznał rację mojej pierwszej diagnozie. Tej przemyślanej, przygotowanej już dawno tezie, która stanowiła wynik analizy prawnej. I w znacznej mierze o to właśnie chodzi: by nie brnąć w nieprzemyślane postępowania, ale jeśli już sprawę skierowaliśmy do sądu, mając uzasadnione przekonanie o swych racjach, konsekwentnie walczmy do końca. Zwiększymy swe szanse na te lepsze 50%.

O dzieciach, psach i psychologicznej kozetce


Kilka dni temu natknęłam się na Facebooku na filmik, zyskujący całą masę lajków i pozytywnych komentarzy. Na filmie możemy zobaczyć małego chłopca, tak na oko dwulatka, który znajduje się w towarzystwie innych bawiących się dzieci (w żłobku?) i słania się na nogach próbując zasnąć, jednak nie potrafi wpaść na pomysł, by się po prostu położyć. W pierwszych sekundach ta walka ze snem jest przekomiczna (maluch zasypia na stojąco), minki, które robi i jego reakcje na otoczenie są zabawne, jednak filmik trwa minutę i trzydzieści siedem sekund, halo halo, ktoś to cały czas nagrywał, a to biedactwo cały czas cierpiało, próbując zasnąć, nie umiejąc sobie poradzić.

Pomyślałam, że to moje skrzywienie zawodowe, że ja bym, holender, pozwała te wszystkie przedszkolanki, dyrektorkę, a może i Ministra Edukacji, jakby to moje dziecko było. Ale, myślę sobie, może jakaś przeczulona jestem, ciekawe, co na to moi znajomi. I zamieściłam ten filmik na FB. I co? I okazuje się, że moi znajomi są chyba jacyś inni niż ci inni, bo nie ma lajków, tylko oburzenie. No i pytanie, jak takim sytuacjom zapobiegać?

Przypomina mi się taka historia, trochę cięższego kalibru, która była dla mnie osobistym przełomem w sposobie myślenia. W podejściu do tego, jak pomóc najlepiej, skutecznie, jak być może nawet pomóc zapobiec w przyszłości sytuacjom na ogół niegroźnym, niezbyt społecznie piętnowanym, a jednak trudnym, niszczącym, na które nie powinniśmy się godzić.

Zadzwonił do mnie serdeczny przyjaciel. Taki, co to długo się nie widzicie, ale i tak wiesz, że nawet na końcu świata możesz na nim polegać, taki, jakich tylko kilku w całym życiu miewasz. No i z prośbą dzwoni, nigdy dotychczas właściwie nie prosił mnie o nic. A tu taka historia, potworna zupełnie. Jest wstrząśnięty. Słucham uważnie i trochę ze mnie powietrze schodzi. Przyjaciołom kolegi z psiego forum (tak, z psiego forum) jakiś facet, pseudomyśliwy, umyślnie zastrzelił psa. A teraz prokuratura prowadzi postepowanie w tej sprawie i wszystko wskazuje na to, że prokurator sprawę umorzy. Tak nie może się stać, bo przecież to morderstwo było! A ja jestem adwokatem, więc na pewno coś mogę poradzić, o co on mnie bardzo gorąco prosi. Wszystkie informacje i dane kontaktowe, włącznie ze zdjęciami psich zwłok mam na skrzynce mailowej. Cała sprawa toczy się na drugim końcu Polski. Wykrztusiłam, że zrobię, co tylko w mojej mocy. Mam zalogować się na forum i pomóc zrozpaczonym ludziom.

Tylko co ja mogę zrobić? Że prokurator umorzy sprawę, nie mam złudzeń. Jazda na drugi koniec kraju tylko po to, żeby usłyszeć osobiście od prokuratora, co może zrobić w takiej sprawie (niewiele), z lekka mija się z celem. Ale obiecałam, że pomogę, to pomóc muszę. Poza tym coś we mnie w środku też się buntuje, takie bestialstwo nie powinno pozostawać bezkarne. Loguję się na forum, odnajduję wątek, czytam komentarze. Okoliczności rzeczywiście dramatyczne. To była bardzo rzadka rasa jakiegoś gigantycznego psa, który – łagodny jak cielak, chodził bez smyczy w okolicy swego domu (na wsi) i po lesie, samą obecnością płosząc okoliczną zwierzynę. Nie podobało się to jednemu z mieszkańców, który do lasu chodził polować. Najpierw więc myśliwy ogłosił, że psa zlikwiduje, a potem po prostu strzelił. Zwierzę w agonii zdążyło wrócić do domu, gdzie w progu, w kałuży krwi, padło martwe na oczach dzieci. Tyle historii. Wszystko wskazuje na to, że pseudomyśliwy może dostanie niewielką grzywnę, a może postępowanie w ogóle umorzą. Nawet nie kryje się, że cała sprawa z jego punktu widzenia warta (dosłownie) funta kłaków. Koledzy z koła łowieckiego podobno popierają go bardzo, wystawiali zaświadczenia i potwierdzają, że sprawa jest błaha i przypadkowa.

Coś mnie jednak tknęło. Rzadka rasa? Że tak powiem, jak rzadka? Bardzo. Drogi taki pies? No drogi, drogi, ale my nie o pieniądzach, bo najlepszy przyjaciel życie stracił. Dobrze, mówię, wy – nie o pieniądzach. Ale jakby temu kolesiowi, co strzelał, płacić przyszło, to może by pożałował?

Alma, archiwum własne
 

Okazało się, że śmierć wspaniałego przyjaciela rodziny spowodowała łączne realne  straty finansowe na poziomie ponad dwudziestu tysięcy złotych. Pies był reproduktorem i zarabiał na siebie. Zakup nowego i odchowanie go do stanu dojrzałości, a także inne wydatki poniesione przez rodzinę, jak się okazało, były niemałe. Dzieci można wysłać na terapię psychologiczną po przebytej traumie. Wszystko na koszt pana z dubeltówką, czy co on tam miał. Z pewnością mina mu zrzedła, gdy otrzymał wezwanie do zapłaty. Może powiedział i swoim kolegom, że strzelać do cudzych psów jednak się nie opłaca?

Wracając do filmiku z dzieckiem, oczywiście trudno od razu pozywać przedszkole o koszty terapii psychologicznej naszych pociech, po jednej nieudanej sytuacji wychowawczej. Jednak sama świadomość pań przedszkolanek, a już na pewno dyrekcji, że możemy, czy jesteśmy gotowi samodzielnie walczyć o swoje prawa, może wiele zmienić. Gdy widzimy pierwsze symptomy niepożądanych zachowań, można o takiej odpowiedzialności napomknąć.  Wizją odszkodowania zmieniamy  świadomość – własną i otoczenia. Uczymy się, że jak się źle, głupio krzywdzi innych, to może będzie trzeba kiedyś za to zapłacić. Dosłownie.